不動産売却で覚えておきたい基礎知識をご紹介

会社選びで意識したいポイント

不動産物件を売り出すときは、どの不動産会社に依頼するかよく検討することが大切です。会社選びで、とくに注目したいポイントは担当者の人間性です。担当者がどれだけ売主様のニーズに沿ったプランを提案できるかは、重要なチェック項目になります。
頼れる担当者を見つけるなら、スタッフの人柄や誠実さに目を向けましょう。もちろん専門知識や売却実績も気になるところですが、それ以上に売主様の心情理解に努めながら疑問や不明点を分かりやすく説明してくれるかが重要と考えられます。
物件査定の際は、査定額の根拠について確認する事が、担当者の実力を知る事に繋がります。会社によっては契約をとるため査定額を不必要に上乗せするケースも見られますが、客観的なデータにもとづき査定額の根拠を説明できれば良心的で信頼に足る会社と判断できます。
販売活動では、売買契約成立までのストーリーを具体的に描けていることが大切です。いくらで売り出す予定か、すぐに売れないとき代案は用意しているか、最終的に目指している売却価格はいくらかなどについて販売戦略が明確なら安心して任せられると考えられます。
基本的に会社選びで、企業の規模は大きな問題になりません。いろいろ心配であれば、口コミ情報でリアルな反応を調べる方法もあります。信頼できる会社が見つかったら媒介契約の種類も確認し、売主様のニーズに見合った契約方法を選びましょう。

不動産の査定で高評価につながる主なポイントは、建物のコンディション、物件が立地する周辺環境、土地の状況や部屋の間取り・内装です。

建物のコンディション

建物のコンディションについては、主に築年数、方角、眺望、日差しや風通しがチェック対象になります。

築年数の査定では、物件に備わる設備が新しいほど高評価です。ネット検索では、築年数を5年以内、10年以内、15年以内と5年刻みで設定しているケースが多く見られます。実際の検索状況から、現在は築5年以内の物件が不動産売却で有利といわれています。

建物の方角は、正面が南向きの場合にプラス査定される傾向です。さらに窓からの眺望が良く、日中の日差しや風通しに恵まれていると高評価を見込めます。この条件に合う好例としては、高台に立地する物件が挙げられます。

中古物件の場合、雨漏り、シロアリ被害、水回り設備の異常の有無なども査定評価に少なからず影響します。

周辺環境

不動産の周辺環境は、利便性の高さが高評価につながるポイントです。査定時には、交通機関までの距離、商業施設などへのアクセス、駐車場の有無などが注目されます。

交通機関までの距離は、最寄駅やバス停に近いほど好条件です。たいてい朝の通勤・通学前の準備は慌ただしいため、徒歩でも多くの時間をかけず数分ほどでアクセスできる位置なら評価は高くなると考えられます。

商業施設にアクセスしやすいと仕事帰りや週末に買い物で不便がなく、学校や病院が近いと子どものいる購入希望者様にも喜ばれます。購入後に車を利用される場合もあり、駐車場の有無も重要なチェック項目です。

ほかには、公園の有無、在宅時の静かさ、緑の豊かさなどが内覧で確認されるケースも見られ、査定にも影響を及ぼします。

土地の状態

土地の状態は、とくに活用のしやすさが重要です。法律的な関係から、接道の向きや道路の幅員も注視されます。

土地を売却する場合、建物が残っているより更地になっているほうが好印象です。土地に家屋が建っていると購入後に取り壊すとき解体費用は買主様の負担となるため購入希望者様を見つけにくく、査定でもマイナス評価を招きます。

接道の向きは一般的に南側が喜ばれ、とくに角地は人気です。道路に接する土地の間口は広いほうが出入りしやすく、査定でプラスに作用します。また道路の幅員は、安全面から法律的には4m以上あると理想的です。

好条件の土地でも不要物が残っているとマイナスに作用する可能性があるため、査定前には整理しておくことをおすすめします。

間取り、内装

部屋の間取りや内装は、室内の雰囲気を左右するポイントです。査定や内覧時には、使い勝手の良さや清潔感が重視されます。
【間取り】は、購入後の利用状況をイメージしながら評価されます。この点をふまえ生活動線などを意識しながら、室内に家具やインテリアを上手に配置しましょう。どこかのモデルハウスの配置などを参考にしてみても良いかも知れません。

【内装】は、とにかく清潔感を如何に出せるかがポイントになります。壁紙の汚れ一つで大きく印象が変わる要素ですので、査定・内覧に備えて壁紙の汚れなどはできるだけ綺麗にしておくとよいでしょう。 張り替える場合は、白・オフホワイト・ライトグレー・ベージュなど明るく汎用的な色だと、室内を広く見せつつ使い勝手の良さをアピールする事ができます。

不動産売却の大まかな流れ

不動産売却の流れは、大まかに1.不動産会社の選定、2.物件査定の依頼、3.媒介契約の締結、4.売却活動の開始という順番です。

1.不動産会社の選定
不動産を売り出すときは、最初に物件査定の依頼先を検討します。会社選びでは、上記した通りどれだけ売主様の要望に沿って作業を進めてくれるか担当者の人柄や売主様との相性の確認が不可欠です。

2.物件査定の依頼
物件査定の方法には、大きく机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は机上のデータのみで査定し、訪問査定は担当者が実際に対象物件まで足を運ぶ方法です。それぞれ良し悪しがあり、売主様にとって望ましい査定方法を選択します。

3.媒介契約の締結
媒介契約は、「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」・「一般媒介契約」の3種類です。それぞれ、複数会社との契約の可否やレインズへの登録義務の有無に違いがあります。売主様は契約内容を確認のうえ、自分に適している契約の種類を選びます。

4.売却活動の開始
不動産会社と媒介契約を締結すると、実際の売却活動の開始です。売主様は、不動産会社の担当者と一緒に売り出し価格や物件情報の宣伝方法を検討します。物件の売却条件や宣伝方法が決まったら、ネットへの情報掲載など具体的な販売活動を展開します。

予定通りに購入希望者様が見つからないときは、価格設定や宣伝方法の再検討が必要になるかもしれません。最終的に買主様と売買契約を交わし、物件の引き渡しが済むと不動産売却の手続きは一通り完了です。

不動産売却にかかる主な費用は、仲介手数料や登記費用です。場合によっては、不要品の処分費、建物の解体費、引っ越し費用なども必要になります。

仲介手数料は、売買契約が成立したとき仲介会社に支払う成功報酬です。報酬額は、物件の売却価格に応じて算出されます。通常、売主様は契約の成立時に半額を受け取り、残りは物件が引き渡されたときに支払われるシステムです。

住宅ローンを組んで購入した物件を売却する場合、残債があると抵当権を抹消する登記費用がかかります。抵当権はローン返済が滞ったとき金融機関が対象物件を競売に出せる権利であり、売主様は売却時に抹消しておかなければなりません。

家具や家電類が不要であれば処分費、建物を取り壊すなら解体費、新しい物件に移るときは引っ越し費用も発生します。

売却時に課される税金

売却時に課される主な税金は、利益にかかる税金（所得税・住民税）とその他の税金（印紙税・登録免許税・消費税）の5種類です。

不動産を売却できた際、利益があると税金が課されます。一般には譲渡所得税と呼ばれ、内訳は基本的に所得税と住民税の2種類です。現在は東日本大震災の復興資金として、復興特別所得税も課税されます。

印紙税は、契約書をはじめ重要書類を作成したとき生じる税金です。書面に必要枚数の収入印紙を貼り消印すれば納税したと見なされます。登録免許税は抵当権抹消の手続きに課され、消費税は仲介手数料や司法書士を依頼したときの手数料にかかります。

不動産売却にかかる諸費用の総額は、安いとはいえません。売却時の資金不足を防ぐためには、早めに用意しておくことが望まれます。

有効な節税対策

不動産の売却時に少しでも負担を軽くするなら、節税対策すると効果的です。有効な節税対策としては、譲渡益が生まれた場合の3,000万円特別控除や物件の所有期間が一定期間を超えている場合の軽減税率が挙げられます。

3,000万円特別控除は、物件を売却したときの譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例措置です。適用条件を満たしていると、売却代金のうち減価償却した金額と売却益を合わせた譲渡所得が3,000万円以下なら全額控除になります。

売却物件の所有期間が10年を超えていると、軽減税率の適用対象です。税率は、課税される譲渡所得の金額で決まります。3,000万円を控除しても譲渡所得税が課される場合、こちらの軽減税率も併用可能です。

不動産売却は利益が出ると税負担も重くなるため、どんな節税対策があるか把握しておくと負担軽減に役立ちます。納税額が減れば手元に残る所得は増えるので、節税対策の方法はよく理解しておくことをおすすめします。

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