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【任意売却・リースバック】

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ローン問題の早期解決に任意売却・リースバック

ローンの返済が厳しくなったとき、競売にかけられるリスクを避けるには任意売却がおすすめです。また物件の売却後に自宅での暮らしを続けたい場合、リースバックが適しています。これらの方法なら物件情報を公開せず手続きを進められるので、ご家庭の事情を周りに知られずに済むでしょう。ここでは福岡県久留米市で不動産売却・買取を手がけるSiプラスが任意売却やリースバックの概要などをご紹介しますので、ぜひお役立てください。

こんな問題にお悩みであれば任意売却

  • 毎月の住宅ローンの支払いが厳しい

諸事情により住宅ローンの支払いが厳しいとき、任意売却はローン滞納の事態を避けるのに適した方法です。
たいてい住宅ローンの完済までには長い時間がかかり、その分だけ想定外の事も多く発生してきます。例外的な事だけでなく、お子さんの出産や、ご親族の方の介護などは十分誰にでも起こり得る事柄です。その中で思った以上に負担が大きく、これまで通りに仕事を続けるのが難しくなってくるケースもあります。それが一時的であれ、収入が大きく減少すれば、月々の返済は困難になるでしょう。
資金繰りが難しくなった場合の、ローン返済への対策として「任意売却」という選択肢があります。

  • 金融機関から督促状が送られてきた

すでにローンを滞納したため金融機関から督促状が届いているなら、任意売却は最終的に競売を避けるのに有効です。

住宅ローンは、数回にわたり滞納すると金融機関から督促状が送られます。そのまま返済できないと、対象物件が競売にかけられるまで時間に余裕はありません。それでも、まだ競売が始まっていなければ任意売却を選択できます。

任意売却は、一般的な不動産売却に近い形の売却方法です。売主様は自分の意向を価格設定に反映できるため、高値で売れる可能性もあります。

  • 離婚するため持ち家を手放すことに

離婚が決まり持ち家を手放す事になってしまった。長く住み続けるはずのマイホームが突然無用の長物に…という事もよくあるケースです。
この場合、「夫婦どちらも現状の家には住まないが、住宅ローンだけはたっぷり残っている!」という事になりがちです。その際、残ったローンを効果的に解消するのが「任意売却」になります。

離婚もローンも後腐れなく、綺麗に処理しましょう。

  • 現金を手元に残してローン問題を解決したい

任意売却は、売却額によっては多少の利益を得られる方法です。所得が多ければ、ある程度の現金を手元に残しながら住宅ローンの問題の解決を見込めます。

住宅ローンの返済を早めに終えたい場合、任意売却なら不動産を高値で売却できる可能性があります。多額の利益が生まれれば、無理のない範囲で住宅ローンの返済を続けながら手元に現金を残せるでしょう

任意売却で取得したお金は、ローン返済以外にも利用可能です。手元にある現金を生活費の足しに回すと、将来設計の再建にも役立つと考えられます。

  • 近隣に知られず住宅ローンの残債を処理したい

住宅ローンの返済処理を静かに進めたい場合、任意売却は周囲に知られにくい方法です。

不動産会社が任意売却を依頼された場合、たいてい担当者は売主様のプライバシーを守ることに力を尽くします。購入希望者様を見つけるため販売活動を展開する際、どんな宣伝方法が適しているか配慮を怠りません。

競売が広報誌やネット上に物件情報を公開するのと異なり、売主様は不動産売却に伴う個人情報の流出を防ぎやすくなります。

任意売却の概要

任意売却の概要

任意売却は、金融機関の了承を得たうえで売主様の意向を反映させながら不動産を売却できる仕組みです。

一般的な不動産売却に近い方法であり、住宅ローンの担保として債権者が物件を競売にかける抵当権は抹消する必要があります。ローンの残る物件は抵当権を抹消できないと売却できないため、任意売却するときは債権者である金融機関の承認が不可欠です。

金融機関に了承されると、不動産会社による査定が実施されます。売主様は、査定額や自分の希望について金融機関への連絡が必要です。そこで希望内容に関する金融機関の合意が得られれば、販売活動を始められます。

売主様が意向に沿って売り出し価格を設定できる点は、自分で価格設定する権限のない競売と大きく異なる特徴です。物件は一般市場に売り出され、高額で売却できれば多くの収入を取得できます。

住宅ローンを滞納したときの流れと注意点

ローンを滞納すると

住宅ローンの返済が難しくなったとき、長期にわたり滞納を続けると最終的に競売を避けられません。

滞納が3~6カ月ほどに及ぶと、債権者の金融機関から債務者の「期限の利益」は失われたと見なされます。「期限の利益」は、期日通りに返済すると一括返済せずに済む仕組みです。この利益が失われると、金融機関に残債の一括返済を請求されます。

「期限の利益の喪失」に伴いローンの担保になっている不動産は差し押さえられ、金融機関から裁判所に申請があると対象物件は強制的に競売へかけられます。

競売に伴うデメリット

競売は一般より安く価格設定される傾向があり、売却により生じた収入はすべてローン返済に充てられるのが原則です。

ローンの滞納で金融機関が物件を競売にかける場合、通常、少しでも残債を回収するため市場相場より安値で売り出します。売却価格によっては多少の利益を得られる可能性もありますが、その金額に関係なく収入をローンの返済以外には使えません。

物件が落札された際、買主様へ引き渡す時期も売主様の都合は考慮されないため強制退去を求められる可能性もあり、売却後の生活を計画的に再建するのは難しくなりがちです。

競売を避けるなら任意売却

任意売却は、金融機関の合意があると売主様の希望をふまえつつ売り出し価格を設定できます。

物件を売却できた場合、引き渡しの時期についても相談する余地があります。法的な手続きにもとづき競売が強制されるリスクを回避するなら、早めに任意売却を検討することがおすすめです。

任意売却によるメリットと注意点

任意売却がもたらすメリット

任意売却がもたらす主なメリットは、上記の通り強制的な競売を避けられるところです。売り出し価格を任意設定できるため、高額で売却できる可能性も見込めます。

売主様のプライベートについては、不動産会社の協力があれば周囲に知られる心配はありません。一般的に競売は物件情報を公開しますが、任意売却なら個人情報の流出を防ぎながら販売活動を進められます。

任意売却で得られた収入は、残債の処理以外にも使えます。普段の生活費や引っ越し費用の足し、あるいは将来への備えとして貯蓄しても問題ありません。多くの所得があれば、ローン返済後の生活再建も楽になると期待できます。

物件からの立ち退きも強制される心配はなく、引き渡し日について配慮してもらえます。買主様とスケジュールの相談が可能であり、落ち着いて引っ越しの準備を進められるところも大きなメリットです。

任意売却に伴う注意点

金融機関から任意売却を了承された後は、早めにローンの問題を解決するため速やかに販売活動を始めることが望まれます。
任意売却が承認されても、ローンの返済義務が免除されるわけではありません。収入額が返済額より少ないと、売却後も残債の処理は続きます。できるだけ残債を減らす場合、物件を高値で売る方法は効果的です。

ただ市場相場に見合わないくらい高額に設定すると、売れ残るリスクが高まります。適切な値段で売り出すには、事前に価格設定をよく検討する必要があるでしょう。ローンの滞納中は遅延損害金も発生するため、販売活動は早めに始めることが求められます。

不動産会社を探す際は、信頼に足るかどうかが大切です。ローンの滞納はデリケートな問題であり、その点を理解したうえで細かく丁寧にヒアリングできる会社なら安心して業務を任せられるでしょう。

任意売却の基本的な流れ

任意売却の基本的な流れ

住宅ローンの滞納で金融機関から督促状が送られた場合、任意売却が完了するまでの大まかな流れは、
1.現状把握
2.不動産会社の選定と査定
3.債権者の意思確認
4.販売活動の開始
5.売買契約の締結
6.決済・物件の引き渡し
7.残債の返済
の7段階です。

金融機関からの督促状は、ローン滞納の1~2カ月後に送られます。滞納3~6カ月で保証会社が債務者に代わりローンを支払う「代位弁済の通知」が届き、そのまま手続きを放置すると最終的に競売の準備が始まります。

任意売却を選択できる期限は、物件が競売に出される前までです。金融機関による承認が欠かせないため、早めの判断が望まれます。任意売却を選んだら最初に金融機関で滞納状況や残債を確認し、今後の返済方法などについて相談します。

不動産会社の査定は、物件を任意売却することが前提です。査定額が適切でないと、任意売却できないまま期限切れで競売に移行されるかもしれません。査定は複数会社に依頼できるので、会社選びは慎重に進めたほうがよいでしょう。

査定後には、査定額をふまえた売り出し価格、売却予定の時期、売却後の残債の有無などを金融機関に伝えます。物件売却後の返済方法や完済までのスケジュールについて金融機関と話し合い、任意売却に合意してもらえるか意思を確認します。

金融機関の了承を得たら、販売活動の開始です。不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼します。任意売却も、契約期間は最大3カ月であり通常の仲介業務と変わりません。期間内に少しでも早く売却するには、適切に価格設定することが重要です。

購入希望者様が見つかると、不動産会社による仲介のもと契約交渉に入ります。契約内容について交渉がまとまり金融機関の合意もあれば、売買契約は成立です。スムーズに契約を成立させるには、購入希望者様だけでなく金融機関との連絡も怠れません。

契約後、売却金の使い方や残債の返済方法で条件が決まると決済および物件の引き渡しになります。売主様は事前に取り決めた条件にしたがい入手した売却金で残債を返済し、物件の抵当権を抹消するとともに買主様に所有権を移します。

任意売却の収入でローンを完済できない場合、引き続き残債の処理が必要です。任意売却なら返済計画を見直せるので、金融機関と話し合いながら無理のない金額で返済していくとよいでしょう。

Pick Up!

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で早めに解決!-

-ローン問題は任意売却で早めに解決!-

任意売却を進める際、あらかじめ済ませておきたいのがマンションの管理費の清算、売却にかかる費用の調達、売却後の生活に関する相談の3つです。

売却するマンションの管理費を滞納している場合、そのまま売却すると住宅ローンの抵当権と異なり滞納金は買主様に継承されます。通常、管理費の完済は売却時の条件であり、任意売却かどうかを問わず事前に清算しておくことが望まれます。

任意売却でも、一般的な不動産売買と同じく不動産会社への仲介手数料や抵当権を抹消する登記費用は必要です。場合によっては土地の測量費用、建物の修繕費や不要物の処分費もかかるため、事前の資金調達は怠れません。

物件の売却後は、これからの生活を再建することになるでしょう。売却に伴い、引っ越すケースも多く見られます。金融機関に事情を説明すると売却金から生活費や引っ越し費用を用意してもらえることがあるので、早めに相談しておくのはおすすめです。

ローン問題で任意売却についてご検討であれば、どんなお悩みも福岡県久留米市のSiプラスが親身にお話を伺います。地元の不動産事情に通じた地域密着型の担当者が任意売却に適したプランをご提案しますので、いつでも遠慮なくお問い合わせください。

こんな問題にお悩みであればリースバック

  • まとまった現金を入手したいが引っ越しは避けたい

急にまとまったお金が必要になったとき、不動産を売却しても引っ越しを避けられる方法がリースバックです。売買契約が成立してから売却した物件について買主様と改めて賃貸借契約を結べれば、売主様はそのまま引っ越さず持ち家に住み続けられます。

  • 売却金を生活費やローン返済に充てたい

不動産売却は、物件が高く売れると一度に多額の現金を得られる可能性があります。リースバックで買主様と賃貸借契約を交わせば、自宅からの退去は不要です。売却金から引っ越し費用を捻出せずに済み、多くの資金を生活費やローン返済に充てられます。

  • 老後資金や事業資金に回せる収入を得たい

物件の売却後にリースバックすると自宅を引っ越す必要がなく、収入の多くを自分のニーズに合わせ使えます。生活費やローン返済に余裕がある場合、手に入れた売却金は老後資金や事業資金に回せる場合もあります。

  • 不動産売却について周囲に知られたくない

リースバックは、不動産を売却した後も転居しなくてよい方法です。新居に移り住む事態にはならないため、近隣や勤務先に知られず不動産売却の手続きを進められます。自宅が競売にかけられる前なら、物件情報が広報誌やネット上に公開される心配もありません。

  • 固定資産税や維持費にかかる負担を軽減したい

不動産にかかる固定資産税や維持費が重い場合、売却して所有権を手放すと納税義務などから解放され費用負担を軽減できます。リースバックすれば、これまで通り自宅に居住できるうえ建物や土地の所有者に課される納税義務などは発生しません。

  • リバースモーゲージの条件が合わない

リバースモーゲージは持ち家を担保にすることで生活資金を借りられ、リースバックと同じく自宅に住み続けられる仕組みです。ただ融資機関により、貸付金の用途や限度額は異なります。融資の条件が合わない場合は、リースバックも選択肢のひとつです。

  • 一時的に手放すが将来は買い戻したい

不動産を売却した際、将来的には買い戻したいと考えている場合はリースバックが適しています。手続きの関係から割り増し料金は発生しますが、いつでも売主様にとって都合のよいタイミングで売却物件を再購入できます。

リースバックの概要

リースバックの概要

リースバックは、自宅を売却した後も退去しないまま居住を続けられるシステムです。物件の売却後に買主様と賃貸借契約を締結すると、売主様は家賃を支払う形で自宅への入居が可能になります。

そもそもリースバックは、「セール アンド リースバック」の略称です。この方法が広まった要因は、自宅で暮らし続けながらセカンドライフやローン返済の資金を調達したいと考えるケースが増えたためと考えられています。

よくリースバックは住宅ローン返済の最後の一手といわれますが、その他にも多くのメリットをもたらします。この方法をできるだけ有効活用するなら、メリットやデメリットについて正しく理解しておくことが望ましいでしょう。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックに見込めるメリット

自宅をリースバックしたときに見込める大きなメリットは、そのまま現在の住まいで暮らせるところです。売却後に引っ越す必要はなく、長いこと住み慣れた愛着のある自宅や土地から離れずに済みます。

リースバックの場合、基本的にリースバック業者が買い手となります。たいてい一括現金買取のため住宅ローンを審査する手間は省かれ、一般的な不動産売却に比べると売却から現金化までに多くの時間を要しません。

不動産の売却後も自宅に住めるため、新居探しや引っ越しは不要です。売却時に引っ越し費用の調達や荷物の整理に追われる面倒はなく、自宅での生活を落ち着いて続けられると期待できます。

リースバックに伴い、不動産の所有権は買い手となったリースバック業者に移ります。不動産も資産のひとつに含まれ固定資産税の課税対象ですが、売主様が所有権を手放すと建物や土地に対する納税義務は課されません。

自宅に暮らしたままのリースバックは、引っ越しとは無縁です。慌ただしい作業により、周りの目を引くことはありません。これまでと大きく変わらず生活できるので、近隣に不動産売却したと知られず売買の手続きを終えられます。

リースバックの契約で「再売買予約券」をつける方法は、将来的に自宅を買い戻せる可能性が高まる選択肢です。自分の子どもが住宅ローンを組める場合、買い戻す条件がまとまればリースバック業者が売り手となり売買契約を進められます。

リースバックで注意したいデメリット

リースバックでとくに注意したいデメリットは、売却価格が相場より安くなりがちな点です。対象物件は売却時に賃貸を前提とした不動産と見なされることが多く、一般的に値段は市場相場の6~9割ほどに下がる傾向が見られます。

一方、売却後の家賃や買い戻すときの価格は相場より高めの設定です。リースバック業者が買い手の場合は採算性が考慮されるため、相場とは関係なく業者側にとって利益のある価格設定が提示されます。

また賃貸借契約が「定期借家契約」の場合、契約満了後の再契約は保証されません。将来的に買い戻すには、資金調達が不可欠です。いずれにしても自宅に住み続けられない事態が生じることもあるため、あらかじめ注意する必要があります。

Pick Up!

-リースバックと似て非なる
リバースモーゲージとは-

-リースバックと似て非なるリバースモーゲージとは-

リバースモーゲージは、自宅などの不動産を担保として融資機関からお金を借りる仕組みです。融資対象は、主に土地のある建物に限られます。たいてい個人向けの融資であり、年齢や借入金の用途にも制限が設けられています。

リースバックと異なり不動産を売却するわけでなく、所有権は移動しません。融資を受けた際、月々の返済は利息のみです。残りは、契約者が亡くなったとき自宅を売却した資金などで一括返済します。

ただ自宅に同居できる家族は、配偶者のみと定められています。対象物件に抵当権が設定されていると融資機関によっては利用できない場合もあり、注意しなければなりません。

一方、リースバックは不動産全般が対象物件です。個人と法人ともに利用対象であり、年齢や入手した資金の使い方に制限はありません。売却時に抵当権が設定されていても問題ありませんが、物件を手放すと所有権は移動します。

リバースモーゲージとリバースバックは、それぞれ一長一短のある方法です。どちらを利用するか迷ったときは、いずれの条件が自分のニーズに合っているかよく検討してから判断することをおすすめします。

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不動産売却の相談は 0942-65-7330

お部屋探しの相談は 0942-36-7520

10:00~18:30 定休:水曜日
(GW・年末年始)

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