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高く売りたい方へ【仲介売却】
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より高く売りたい方は仲介売却
不動産売却を検討中の方で、できるだけ高く売りたいと思わない方はいないのではないでしょうか。不動産を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類がありますが、より高く売れる可能性が高いのは仲介売却です。しかし、仲介売却にはメリットもデメリットもあるため、売主様の事情に合わせた選択が重要になります。今回は、福岡県久留米市で不動産の売却・買取を行っているSiプラスが、仲介売却についてご解説いたします。媒介契約の種類や仲介手数料などについても併せてご紹介しますので、不動産の売却方法にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
こんなときは仲介売却がおすすめ
- できるだけ高値で売りたい
- 時間に余裕があり、売却期限がない
- 建築年数が浅く、状態の良い物件
- 立地が良く、アクセス面も良好
- 住宅ローンの残債が多い
仲介売却の場合、インターネットやチラシを使った広告・宣伝を行います。購入希望者の目に留まりやすくなるため、売主様が希望する価格で売却できる可能性も高くなります。
仲介売却は、購入希望者が現れないと取引を進めることができません。一般的には、売却を決めてから取引完了まで3～6カ月かかるといわれています。引っ越しの予定や売却期限がない方など、じっくり時間をかけてでも希望する金額で売却したいという方におすすめです。
中古物件の購入希望者の多くは、物件価格にリフォーム費用を含めた金額で購入を検討しています。建築年数が浅く状態の良い物件なら、リフォーム費用は安く抑えられます。そのため、購入希望者が集まりやすく、仲介売却向きの物件といえるでしょう。
立地やアクセス面が良好な物件は人気が高いため、購入希望者がすぐに見つかる可能性が高いです。駅から近い物件や周辺の住環境が整っている物件は、購入希望者を探すことも難しくないことから、仲介向きの物件といえるでしょう。
物件を売却する際は、抵当権を抹消する必要があるため、住宅ローンを完済しなくてはなりません。完済する資金が手元にない場合、残債以上の金額で物件を売却する必要があります。ローンの残債が多い場合は、より高く売却できる仲介売却がおすすめです。
仲介売却とは？
仲介売却の概要
不動産売却における「仲介」とは、不動産を売却する際に、売主様と買主様の間に不動産会社が入ることです。個人で不動産を売却しようとしても、購入希望者を探すのは簡単なことではありません。仲介を依頼された不動産会社は、店頭やチラシ、不動産のネットワークなどを利用した広告・宣伝活動を行い、購入希望者を募ります。また、購入希望者との連絡や、登記や売買契約などの法的手続きも代行します。
仲介売却のメリット
仲介売却は、売主様の希望に合わせた価格で売却できる点が大きなメリットです。たとえば住宅ローンの残債があり、どうしても残債以上の価格で売りたい場合など、自分の希望金額で価格を設定できます。一方不動産買取では、不動産会社の査定により買取金額が決められてしまうため、希望する金額より低い可能性もあります。また、売却に伴うさまざまな法的手続きのサポートが受けられる点もメリットといえるでしょう。購入希望者とのやり取りや内覧案内、スケジュール調整なども売主様に代わり不動産会社が行います。
仲介売却のデメリット
仲介売却のデメリットといえば、売却に時間がかかってしまう点です。不動産会社に仲介を依頼したあとは、購入希望者が現れるまで待たなくてはなりません。購入希望者が現れたとしても、内覧、住宅ローンの審査、宅地建設取引士の立ち合いのもと重要事項説明を受けるなどして、ようやく契約の流れになります。どんなにスムーズに購入希望者が見つかったとしても、売却までに2～3カ月かかってしまうでしょう。また、不動産会社の人や内覧者が多く訪ねてくることになるため、周囲に家を売ろうとしていることが知られてしまう可能性が高いです。
媒介契約について
仲介売却を依頼する場合は、不動産会社との媒介契約の締結が必要です。仲介売却の依頼を受けた不動産会社には、依頼者との媒介契約の締結が宅地建物取引業法によって義務づけられています。
媒介契約は、内容によって一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類に分けられます。またどの契約法でも契約期間は基本的に3カ月。契約期間は自動で更新されないため、その都度の自主的な更新手続きが必要になる点にご注意ください。
一般媒介契約
3つの媒介契約のなかで唯一、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるのが一般媒介契約です。また、売主様が自分で購入希望者を探した場合でも、売買契約の締結ができます。不動産会社には、不動産流通機構REINS（レインズ）への登録や、販売状況の報告の義務はありません。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、売却を依頼する不動産会社を1社のみに絞る媒介契約です。売主様が自分で購入希望者を探した場合は、直接取引をすることもできます。依頼を受けた不動産会社は、7営業日以内のREINSへの登録義務と、売主様に対して14日に1回以上、売却活動などの報告義務があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約同様、売却を依頼する不動産会社を1社のみに絞り、他の不動産会社と重ねて契約することはできません。また、売主様が自分で購入希望者を探した場合も、契約した不動産会社を通して取引する必要があります。依頼を受けた不動産会社は、5営業日以内のREINSへの登録義務と、売主様に対して7日に1回以上の売却活動などの報告義務があります。
媒介契約締結時の注意点
専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合、売却を依頼できるのは契約した不動産会社1社のみです。不動産会社によって売却活動や強みが異なるため、安心して任せられるような不動産会社選びが重要です。不動産会社を選ぶ際は、売却査定額が高いからという理由のみで選ぶのではなく、取引実績や具体的な売却活動などもしっかりチェックしましょう。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるため、より多くの購入希望者の目に留まりやすくなると考えられます。しかし、契約する不動産会社が増えるということは、それだけ手間も増えてしまうということです。3～4社に限定して、売却活動をはじめてみることをおすすめします。
仲介手数料について
仲介手数料とは、依頼した物件の売却が決まった際に不動産会社に支払われる料金です。いわば成功報酬のようなものですから、売却が成立しない場合は支払う必要はありません。仲介手数料は上限が法律で定められており、取引額によって金額が変わります。取引額200万円以下の場合「取引額×5％＋消費税」、取引額200万円以上400万円以下の場合「取引額×4％＋2万円＋消費税」、取引額400万円以上の場合は「取引額×3％＋6万円＋消費税」で計算します。
Pick Up!
－買取と比較してみよう－
仲介と買取との違いとは？
不動産売却における仲介と買取の違いとは、第一に買主の違いが挙げられます。仲介の場合、大衆から購入希望者を募りますが、不動産買取の場合は、不動産会社が買主になります。購入希望者が現れるのを待つ必要がないため、仲介に比べて買取のほうが、より短期間で家を売ることが可能です。
不動産のプロが相手なので契約もスムーズで、媒介契約などを結ぶ必要もありません。しかし、不動産会社は、買取した不動産にリフォームやリノベーションを施して転売することで利益を得ています。そのため、売却価格は通常仲介よりも買取のほうが低くなってしまいます。
こんなときは買取よりも仲介がおすすめ
不動産買取では、早く売却できる分、売却価格が市場価格の7～8割ほどになってしまいます。そのため、とくに時間に制約がない場合は、不動産仲介でじっくり購入希望者が現れるのを待つことをおすすめします。また、不動産買取は、不動産会社が査定した結果で売却価格が決まってしまいます。ローンの残債が残っていたり、希望の売却価格が決まっていたりする場合は仲介を選びましょう。相続した空き家や投資用の不動産など、空室の状態で売却できる場合は仲介売却がおすすめです。
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